Bail et récupération des charges indues : dernières précisions jurisprudentielles sur le point de départ de la prescription
Publié le :
16/06/2021
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En matière de location, il pèse sur le bailleur une obligation de procéder à la régularisation des provisions sur charge versées par le locataire, de manière annuelle. Le droit positif ne prévoit pas de peine spécifique concernant l’inexécution de cette obligation autre que le remboursement via une l’action en répétition de charges indûment perçues, laquelle se prescrit par trois ans.
Dans une récente décision, la Cour de cassation a apporté des précisions concernant le point de départ du délai de prescription en matière d’action en récupération des charges indues versées par le locataire : l’action se prescrit par trois ans, et ce à compter du jour de la régularisation des charges.
Dans les faits, un locataire ayant restitué son logement, assigne son ancien bailleur en remboursement des charges locatives indûment perçues.
La juridiction de premier degré statuant en dernier ressort, limite la demande du locataire à une somme moindre, au motif que le point de départ du délai de prescription en matière de récupération des charges, débutait lors chaque paiement de provisions sur charges dont le remboursement était partiellement réclamé.
En retenant ce fondement, et en fixant le point de départ de la prescription à compter de chaque paiement de provision indue, une partie de la demande de remboursement par le locataire s’est donc trouvée prescrite.
La Cour de cassation saisie des griefs sanctionne ce verdict au visa de la loi du 6 juillet 1989 laquelle régit les rapports locatifs, dont l’article 7-1 dispose que « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ».
Elle tient pour solution que : « l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision ».
Ici la Haute juridiction rappelle qu’en matière de baux d’habitation régis par la loi du 6 juillet 1989, le point de départ du délai de prescription de l’action en restitution des charges indues est celui du jour de la régularisation des charges.
Cette décision semble naturelle au vu de la jurisprudence antérieure (Cass. civ 3ème 9 novembre 2017 n°16-22.445 ; Cass. civ 3ème 8 mars 2018 n°17-11.985), puisque seul l’acte de régularisation permet au locataire de savoir si une restitution de charge est à son bénéfice et rend donc possible l’initiative d’un action en récupération.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 6 mai 2021 n°20-11.707
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